© Athena Advisers – Chalet Naos 1570 à vendre au Bettaix.

 

Début des vacances d’hiver pour la zone A, période durant laquelle nombre de Français se rendent à la montagne pour jouir des pentes enneigées et de l’ambiance familiale et festive des stations de ski.

 

Athena Advisers, spécialiste de l’immobilier depuis 20 ans et présent dans toutes les Alpes, revient sur les tendances observées ces derniers mois sur ce secteur.

« Dans les Alpes françaises, le marché de l’immobilier se porte très bien. Que ce soit du point de vue de l’offre ou de la demande, il fait preuve d’un fort dynamisme. », rapporte Charles-Antoine Sialelli, Directeur Alpes chez Athena Advisers. « Nous couvrons l’ensemble des stations des Alpes françaises et nous assistons dans la plupart d’entre elles à une véritable transformation. La majorité des stations ayant vu le jour entre les années 60 et 80, elles doivent aujourd’hui se renouveler. De nombreuses opérations immobilières résidentielles et hôtelières se concrétisent, avec notamment l’implantation de grands groupes hôteliers. Afin de répondre à la demande, les logements construits sont plus grands, plus beaux, plus qualitatifs. Il est par exemple aujourd’hui très rare de trouver des studios dans les nouveaux projets immobiliers quand ils constituaient auparavant une part importante du parc. »

 

De manière à bien intégrer les nouvelles constructions dans leur environnement naturel, les mairies, qui délivrent les permis de construire, ont durci leurs critères : l’aspect esthétique des nouvelles constructions est pris en compte, le respect de l’architecture locale type chalet avec des toitures à deux pans, le bois en façade, la pierre ou l’enduit à la chaux pour la base des construction deviennent la norme, les parkings en sous-sol doivent proposer suffisamment de places (1 place tous les 60 m² construits environ). Toutes les nouvelles constructions doivent désormais respecter les directives de construction de la Réglementation Environnementale RE 2020 effective depuis le 1^er janvier 2022 (et non plus de la RT 2012). Ces nouvelles directives ont pour but de parvenir progressivement à la neutralité carbone d’ici 30 ans. « La demande a toujours été forte pour les Alpes françaises et la période Covid que nous avons traversée n’a fait que renforcer l’intérêt des clients pour des biens à la montagne. », commente Camille Letuve, Directeur associé chez Athena Advisers. « Deux raisons majeures à cela : quand on pense montagne on pense liberté, grands espaces et dépaysement, mais aussi car c’est une destination facile d’accès toute l’année, qui ne nécessite pas de prendre l’avion. Nos clients viennent ainsi en général de France, Pays-Bas, Belgique, Luxembourg, Suisse, Royaume-Uni (nationalité la plus représentée dans les Alpes) et Scandinavie. Nous avons aussi une clientèle d’expatriés (Hong Kong, Singapour…), du Moyen-Orient, des États-Unis et du Brésil. »

Les prix de l’immobilier dans les Alpes françaises n’ont jamais baissé, bien au contraire. « D’ailleurs jamais aucun de nos clients ne nous a dit avoir perdu de l’argent sur un de ses investissements en 20 ans d’existence. », ajoute Camille Letuve. « Il faut en revanche avoir en tête qu’il existe une très grande amplitude de prix dans les stations françaises, avec des prix allant de 5 000€ le m² pour une station comme Praz-de-Lys Sommand, à 40 000€ le m² pour un bien très haut de gamme dans une station comme Courchevel 1850. Comme partout, les prix varient bien sûr selon l’emplacement du bien, son orientation, sa surface, la présence d’un espace extérieur, ses prestations… »

Parmi les stations les plus chères, on distingue d’un côté les grandes stations de haute altitude de Savoie (les 3 stations les plus cotées étant Val-d’Isère, Méribel et Courchevel), où les plus belles propriétés se vendent entre 20 000€ et 40 000€ le m², et de l’autre côté les stations de moyenne altitude de Haute-Savoie (les 2 stations les plus cotées étant Megève et Chamonix) où les plus beaux biens se vendent entre 15 000€ et 20 000€ le m². Deux facteurs expliquent surtout cette différence : l’altitude et la qualité du domaine skiable (taille, connections entre les pistes…) d’une part, la rareté du foncier d’autre part. Le foncier est rare dans les stations de haute altitude car il y a moins de terrains constructibles (zones avalancheuses par exemple) qu’en plus basse altitude.

« Les grandes stations les plus connues sont des valeurs sûres en termes d’immobilier mais il en existe d’autres qui offrent de très beaux domaines skiables à des niveaux de prix bien plus compétitifs : à Châtel par exemple avec des prix entre 7 000€ et 10 000€ le m², ou à Morzine et aux Gets avec des prix entre 7 000€ et 18 000€ le m². Nous avons aussi aujourd’hui une forte demande pour ces trois stations des Portes du Soleil, de très beaux villages authentiques fonctionnant toute l’année et qui font partie d’un immense domaine skiable (plus de 600 km de pistes) à cheval entre la France et la Suisse. », précise Charles-Antoine Sialelli. « Dans certaines stations d’altitude, les prix se situent encore entre 7 000€ et 14 000€ le m², comme à l’Alpe d’Huez, à Tignes, à La Rosière. Pour donner un autre exemple, nous avons également lancé cet hiver un nouveau projet immobilier à 1750 mètres d’altitude, dans la station de la Toussuire, dans lequel les prix avoisinent 7 500€ le m². »

« Parmi les critères de nos clients, je distinguerais deux grandes familles : ceux liés à la station, et ceux liés au bien. Concernant la station, ils recherchent en premier lieu un domaine skiable de taille raisonnable (minimum 150 km de pistes, ce qui est le cas des principales stations de ski françaises), un accès facile (station bien desservie par la route, le train ou l’avion), une architecture préservée (comme à Megève, Saint-Gervais, Les Gets, Châtel, la vallée de Chamonix, Val-d’Isère, Saint-Martin de Belleville, Méribel…), et enfin de plus en plus une station qui vit toute l’année. Les stations travaillent d’ailleurs depuis plusieurs années à étoffer leurs offre d’activités, loisirs et services. », explique Charles-Antoine Sialelli. « Concernant la propriété en soi, le premier critère est la superficie. On voit d’ailleurs que les promoteurs suivent cette demande : quand les deux pièces mesuraient 20-25 m² jusque dans les années 90, ils font plutôt 30-40 m² aujourd’hui. Le second critère est l’accès aux pistes et aux commerces pour éviter d’emprunter le bus ou la voiture : c’est généralement le cas d’appartements en centre-ville, plus difficilement des chalets, isolés par nature. Le troisième critère enfin est celui de la vue : toute personne se rendant à la montagne s’attend à profiter de belles vues sur les massifs, faisant aussi écho à une grande envie d’espace extérieur. C’est pour cela que 99% des biens que nous proposons à la vente disposent d’extérieurs. »

« Aujourd’hui, les biens les plus recherchés sont des appartements de 3 à 5 chambres au dernier étage mesurant de 100 à 200 m². », rapporte Camille Letuve. « Cette tendance s’explique par plusieurs raisons. Tout d’abord, un dernier étage permet de bénéficier d’un grand et beau séjour-cathédrale avec cheminée, charpente apparente, et grandes ouvertures vitrées pour profiter de la vue. Il s’agit généralement de la pièce la plus agréable, où l’on va passer la majeure partie de son temps. Ensuite, une superficie de 100 à 200 m² permet de disposer de la même capacité de couchage qu’un chalet (3 à 5 chambres) sans avoir à supporter le coût des mètres carrés supplémentaires qui sont finalement utilisés occasionnellement. Enfin, comme la plupart des chalets, ces grands appartements disposent d’espace-détente, avec des saunas, des hammams et des jacuzzi extérieurs installés sur les terrasses. »

Au-delà de la simple pratique du ski ou des sports de glisse en hiver, les clients recherchent aujourd’hui une véritable résidence secondaire, accessible toute l’année. Désormais une partie de la clientèle d’Athena Advisers s’installe aussi de manière permanente dans les Alpes, grâce au développement du télétravail, ne se déplaçant que pour les rendez-vous importants en présentiel. Ces clients cherchent donc un bien avec un espace permettant de travailler confortablement, de rassembler famille et amis, n’hésitant pas à arbitrer en faveur d’une surface plus grande (chalet, demi-chalet, penthouse) dans une station moins connue.

Si l’immobilier ancien séduit encore à la montagne, l’immobilier neuf gagne du terrain qu’il s’agisse d’un investissement locatif, d’une résidence principale ou secondaire. « Nos clients se tournent de plus en plus vers le neuf car il propose des espaces optimisés (plus grands et mieux agencés), une belle performance énergétique, des services de qualité apportant plus de confort (parking en sous-sol, cave, casiers à ski…), et une jolie architecture due à la vigilance des mairies sur les choix esthétiques et matériaux utilisés. A cette liste d’avantages s’ajoute l’aspect financier : les frais de notaires dans le neuf sont de 2% contre 7% dans l’ancien, et il est possible de récupérer les 20% de TVA pour les propriétaires désirant mettre leur bien en location quand ils ne l’utilisent pas à condition qu’ils mettent en place 3 services para-hôteliers (fourniture de linge, ménage et réception du locataire). Ce dernier choix permet d’augmenter la rentabilité de son bien. », conclut Camille Letuve.

 

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