Par Belles Demeures

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Si le marché traditionnel de l’immobilier est instable, le marché de l’immobilier de luxe en France continue de briller avec une hausse des prix de +1,7% sur un an.

Alors que l’immobilier ancien a souffert du durcissement des conditions de crédit sur les deux dernières années, l’immobilier de prestige ne dresse pas le même bilan. Bien au contraire, les prix du marché du luxe sont en hausse de +1,7% en France sur un an, contre -2,5% pour le marché traditionnel… Cette ascension des prix pour ces biens d’exception s’observe-t-elle sur tout le territoire ? Les stations balnéaires les plus luxueuses attirent-elles toujours autant ?

Tendances de l’immobilier de prestige en France

Robustesse de ce marché dans des lieux français prestigieux telles que Paris, la Côte d’Azur ou encore les Alpes. Les biens d’exception continuent d’attirer les investisseurs, avec des ventes en hausse et des perspectives prometteuses pour les futurs acquéreurs et vendeurs. Paris, capitale du luxe ou encore les stations balnéaires les plus prisées de France révèlent des prix records, faisant de l’immobilier de prestige une valeur sûre en France.

En France, l’immobilier de luxe et de l’ultra-luxe attirent encore et toujours

Le luxe résiste dans un contexte économique et bancaire complexe. Avec moins de 9 000 transactions de plus de 1,2 million d’euros et quelque 870 ventes d’exception à plus de 3,2 millions d’euros en France l’année dernière, le marché de l’immobilier de luxe français connaît une croissance solide de +2,3% pour les maisons et +1,1% pour les appartements en moyenne sur un an.
Des performances à contre-courant de celles observées sur le marché traditionnel avec -2,1% pour les maisons et -3% pour les appartements sur ,la même période.

Parmi les premières explications : le très faible impact de la hausse des taux d’intérêt pour cette clientèle premium. En effet, plus de la moitié (54%) des futurs acquéreurs interrogés par Belles Demeures affirment que cette hausse des taux d’intérêt ne conditionne pas leurs projets.

“Ces deux dernières années confirment
bel et bien que le marché traditionnel et
le marché du luxe ne jouent pas avec les
mêmes règles. Lorsque les acheteurs de
l’un souffrent d’une hausse rapide et
importante des taux d’intérêt les
obligeant potentiellement à annuler leur
acquisition, les acquéreurs du luxe de
l’autre côté semblent assouvir leurs
envies d’immobilier.” analyse Thomas
Lefebvre, Vice-Président Data chez Belles
Demeures (Groupe SeLoger).

Immobilier d’exception : Paris et les régions littorales ont la cote

À Paris, une belle performance pour les biens d’exception. La capitale française est l’exemple même de cette dissonance entre le marché traditionnel et le marché du luxe. En l’espace de deux ans, les biens dits classiques ont vu leurs prix baisser de -12%, repassant en septembre dernier sous la barre symbolique des 10 000€/m², alors que sur la même période, les appartements de luxe résistent et affichent une croissance de +2,2%. Le prix médian d’un appartement d’exception à Paris s’élève ainsi à 1,7 million d’euros (17 441€/m²) au 1er juin 2024. Avec des prestations encore plus exceptionnelles, le montant médian peut même atteindre 4,2 millions d’euros pour de l’ultra-luxe.

Sur la rive gauche de la Seine, certains arrondissements continuent de côtoyer les sommets. Les biens du 7ème arrondissement, avec un prix médian de 3,9 millions d’euros au 1er juin 2024, ont enregistré une croissance de +5% sur les deux dernières années. L’immobilier de luxe performe dans le 6ème arrondissement avec +2,1% sur deux ans. En ce qui concerne le 16ème arrondissement, le prix des biens d’exception connaît également une hausse de +1,9%. Cet arrondissement domine le marché de l’ultra-luxe parisien en concentrant 30% de l’offre pour un prix médian record de 4,7 millions d’euros.

Un constat que confirment les experts du marché de prestige en complétant :
“Le marché parisien connaît une dynamique confirmée pour le marché
de l’immobilier haut de gamme. En ce premier semestre, Emile Garcin
Propriétés enregistre plusieurs ventes d’appartements entre 4 millions et 12
millions d’euros à des personnalités, des étrangers principalement des
américains et des hommes d’affaires. Le marché parisien fait également
état d’un ralentissement du nombre de transactions, d’un deuil sur les prix
pour certains vendeurs déçus de ne pas avoir profité de l’euphorie d’un
marché révolu. Le délai de vente se rallonge, cependant, nous notons
ces dernières semaines que le marché se débloque dès lors que le prix
est justifié” commente Nathalie Garcin, Coprésidente de Emile Garcin Propriétés.

“L’ensemble des transactions réalisées au premier semestre de l’année
2024 par les agences parisiennes du Groupe Daniel Féau démontre que
le marché immobilier résidentiel parisien est extrêmement résilient avec
des prix maintenant quasi stables. En effet, la baisse des prix intervenue
sur l’année 2023 ainsi qu’au premier trimestre 2024 a permis au marché
de retrouver une fluidité proche de la normale. Cela est particulièrement
notable pour les biens immobiliers d’une valeur unitaire supérieure à trois
millions d’euros, segment sur lequel Daniel Féau demeure le leader en
part de marché” exprime Eric Donnet, Directeur Général du Groupe Daniel Féau.

“L’année passée a été très positive pour le marché de l’ultra-luxe et pour
Junot Fine Properties – Knight Frank, qui a réalisé des transactions records
à Paris entre 50M€ et 80M€, et avec un prix moyen au m² de 30 400 €. Le
marché de l’ultra luxe est porté par les hôtels particuliers (42% des
ventes), les biens avec espaces extérieurs (75% des ventes) et les «
turnkey properties » (56% des ventes). Côté acheteurs, les étrangers sont
largement majoritaires (75%), en provenance principalement des
États-Unis et d’Asie.” raconte Sébastien Kuperfis, Président de Junot Fine
Properties – Knight Frank.

“Depuis le début de l’année, le marché immobilier haut de gamme à
Paris a maintenu une stabilité relative malgré les défis économiques
persistants. Bien que les prix aient enregistré une légère baisse en
moyenne par rapport à l’année précédente, celle-ci est nettement moins
importante que ce qui était craint.” Richard Tzipine, Directeur Général de Barnes.

Cet intérêt pour les biens d’exception parisiens semble qui plus est pérenne et peu sensible aux événements éphémères, même prestigieux.
S’il est vrai que Paris va devenir la capitale du monde cet été, seulement un porteur de projet sur cinq prévoit que la forte exposition de la ville dans les médias et sur les réseaux sociaux à l’occasion des Jeux Olympiques 2024 influencera de manière importante le marché.
Seule ombre au tableau : les maisons luxueuses d’Île-de-France. Après avoir longtemps bénéficié d’un dynamisme remarquable, parfois plus important que celui de la capitale, les biens immobiliers d’exception en Île-de-France sont à la peine. Ainsi, les maisons luxueuses situées dans les Yvelines et dans les Hauts-de-Seine, avec des prix médians de 1,3 million et 1,4 million d’euros, enregistrent une baisse des prix de -5,1% et -3,2% sur un an. La ville de Neuilly-sur-Seine se démarque en concentrant 40% de l’offre d’hôtels particuliers de l’ouest parisien proposée à un prix médian de 5,7 millions d’euros.

À l’inverse de Paris qui peut compter sur une clientèle internationale et
très peu dépendante du crédit, les acquéreurs qui souhaitent devenir
propriétaires d’une maison de luxe en Île-de-France sont souvent des
ménages franciliens qui, bien que aisés, ont tout de même besoin de
recourir à un crédit pour acheter leurs bien familiaux. Les dynamiques de
prix observées pour ce type de biens en Île-de-France sont la
conséquence directe de la multiplication par deux des taux d’intérêt en
deux ans” analyse Thomas Lefebvre, Vice-Président Data chez Belles
Demeures (Groupe SeLoger).

“Dans l’Ouest parisien, nous observons, grâce à nos implantations à
Neuilly, Boulogne, Saint-Cloud, Versailles et Saint-Germain-en-Laye, un
marché moins dynamique pour les biens familiaux lorsqu’un financement
bancaire est prévu. Ces marchés demeurent néanmoins fluides pour les
biens immobiliers ne présentant aucun défaut.” selon Eric Donnet,
Directeur Général du Groupe Daniel Féau.

Immobilier de prestige : quels sont les territoires les plus dynamiques ?

Après l’Île-de-France, la Côte d’Azur est le territoire où l’on retrouve les maisons luxueuses les plus chères de France avec un prix médian de 2,2 millions d’euros (9 510€/m²) pour un bien à quelques pas de l’eau. À Saint-Tropez, le prix médian des biens d’exception dans la ville culmine même à 6,7 millions d’euros. Ce littoral de la mer Méditerranée concentre 14% des projets immobiliers de luxe selon les futurs acquéreurs sondés par Belles Demeures (contre 14% en Île-de-France).

Sur la côte ouest du pays, les maisons de luxe situées sur la face Atlantique et en Normandie continuent d’attirer avec des hausses de prix respectives de +2,3% et +3,2% sur un an : compter 2,2 millions d’euros pour une maison d’exception au Cap Ferret et 1,5 million à Deauville.

Pour la Provence, région qui concentre également 14% des projets immobiliers d’exception des personnes interrogées, les prix de l’immobilier ont augmenté de +7,2% en un an avec un prix médian de 1,75 million d’euros (7 260€/m²) pour une maison au 1er juin 2024. Dans la commune de Saint-Rémy-de-Provence, le prix médian pour une maison de luxe atteint même les 2 millions d’euros.

Avec une hausse des prix de +8,1% sur un an dans les Alpes, les prix des châlets atteignent des sommets notamment ceux situés à Courchevel qui s’élèvent à 7,2 millions d’euros (prix médian).

“Pour le Sud de la France et depuis début 2024, le marché de l’immobilier de caractère reste très soutenu. Notre activité est portée par de nombreux acheteurs et toujours un manque de biens de qualité. Les acheteurs sont de toutes les nationalités européennes ainsi qu’une clientèle américaine qui est bien présente depuis la fin du mois de mars.
Ils sont en recherche d’un changement de vie dans le Sud ou la qualité de l’environnement les attire.” expose Nathalie Garcin, Coprésidente de Emile Garcin Propriétés

“Du côté du littoral Atlantique, c’est le Bassin d’Arcachon qui tire son épingle du jeu. Les projets ont certes été freinés depuis un an et demi par la hausse des taux, en particulier sur le segment de marché de 2 à 4 millions d’euros, mais on sent une embellie progressive depuis le début d’année.” commente Richard Tzipine, Directeur Général de Barnes

Le clé en main, un critère à ne pas négliger

Au-delà des caractéristiques géographiques, l’absence de travaux représente en outre un critère de choix supplémentaire pour les acquéreurs puisque 60% recherchent un bien clé en main sans aucun travaux et 60% seraient même prêts à payer plus cher pour un tel bien.

“En 2024, nous constatons une forte demande, en particulier d’acheteurs
du Moyen-Orient et d’Asie, qui sont prêts à dépenser plus de 100M € pour
des biens à la fois historiques et clé en mains” témoigne Sébastien
Kuperfis, Président de Junot Fine Properties – Knight Frank.