Par Barnes
Les premiers châteaux apparaissent au début du Moyen-Age dès les Ve-VIe siècles : à l’époque, ce sont surtout des forteresses en bois ou en pierre, faites pour protéger les territoires et affirmer le pouvoir des seigneurs.
Au fil des siècles, ces bâtiments défensifs évoluent.
Entre le Xe et le XIIe siècles, on voit surgir les donjons et les grandes murailles qui marquent encore nos paysages.
Du XIIIe au XVe siècles, les châteaux se complexifient, avec tours, fossés et pont-levis, tout en commençant à offrir un certain confort à leurs habitants. Ils définissent l’image inconsciente que l’on se fait du château.
Après la guerre de Cent Ans (1337-1453), la paix et la Renaissance changent la donne : les frontières se stabilisent, les châteaux perdent leur rôle défensif et deviennent de véritables résidences d’apparat.
Puis arrive le XVIIe siècle et le modèle de Versailles, qui transforme profondément l’image du château.
On ne parle plus de défense mais de prestige, d’élégance et d’art de vivre, avec de grands salons, des jardins à la française et des façades spectaculaires. C’est donc cette évolution, du château fort au château d’apparat, qui donne aujourd’hui à la France ce patrimoine exceptionnel, unique dans le monde.
La France compte environ 45 000 châteaux, toutes époques confondues, dont plus de 13 000 châteaux forts hérités du Moyen-âge. Soit plus d’un château par commune !
« Le marché français est unique au monde »
OLIVIER BRUNET
DIRECTEUR ASSOCIÉ DE BARNES PROPRIÉTÉS & CHÂTEAUX
Quelle est la différence entre un manoir et un château ?
Un château est la demeure d’un roi ou d’un seigneur, généralement construite à l’intérieur ou très proche de la ville. Les châteaux ont, jusqu’à la Renaissance, eu un rôle défensif (les châteaux-forts) puis, à partir du XVI e siècle, leur vocation devient plus de démontrer la richesse et la puissance du seigneur qui le fait construire. Un manoir était quant à lui l’habitation d’un noble ou d’un gentilhomme, d’où le nom de gentilhommière. Les manoirs étaient souvent construits à la campagne, ils étaient raccordés à des terres destinées à l’agriculture.
Combien y a-t-il de châteaux en France ?
La France compte environ 45 000 châteaux, toutes époques confondues, dont plus de 13 000 châteaux forts hérités du Moyen Âge. Si ce patrimoine s’est d’abord développé dans une logique féodale et défensive, la Renaissance puis l’affirmation de la monarchie ont profondément transformé son visage. Autour de la vallée de la Loire et surtout dans le rayonnement de Versailles, les demeures se sont faites résidentielles, raffinées et ouvertes sur les jardins, symboles de prestige et de pouvoir. À l’inverse, nombre de châteaux du Sud de la France conservent une physionomie plus féodale, héritée de leur vocation militaire originelle. Cette dualité historique et géographique illustre à elle seule la richesse et la diversité du marché des châteaux en France.
Où se trouvent les châteaux français ?
Les châteaux sont répartis sur tout le territoire, mais certaines régions sont plus riches que d’autres. La Dordogne (24) est par exemple surnommée le pays des 1 001 châteaux : elle fut en effet le théâtre de la guerre de Cent Ans, ce qui a amené les rois français et anglais à y accorder le droit de construire des châteaux à tous les seigneurs qui leur prêtaient allégeance. Le Val de Loire a pour sa part été inscrit sur la liste du Patrimoine mondial par l’UNESCO. Les différentes implantations de la cour des rois de France suivant les époques ont permis l’édification de somptueux châteaux d’agrément, notamment durant la Renaissance. Jusqu’à la fin du XVIIe siècle, la cour est en effet itinérante et ne se fixe que lorsque Louis XIV fait construire le château de Versailles.
La Nouvelle Aquitaine, avec plus d’un millier de châteaux.
Les Pays de la Loire, qui comptent entre 500 et 600 châteaux toujours debout.
L’Auvergne Rhône-Alpes, avec près de 550 châteaux recensés.
La Bourgogne Franche-Comté, avec un peu plus de 520 châteaux subsistants.
Le Centre Val de Loire avec près de 490 châteaux
En 2025, environ 1 500 châteaux sont proposés à la vente en France.
Les prix d’un marché hors norme :
Ø 400 000 € et + pour une gentilhommière à restaurer dans la région Centre.
Ø 600 000 € à 1M € pour un château d’agrément du XIXe siècle en bon état dans les Pays de la Loire.
Ø 1 à 2M € pour un manoir Napoléon III en Touraine avec 20 à 30 hectares de terres.
Ø 2 à 3M € pour un moulin à eau en Eure-et-Loir.
Ø 5M € et + pour un domaine viticole en Provence ou une demeure historique restaurée pour une activité hôtelière.
Jusqu’en 2019, le marché français comptait environ 200 ventes de château par an / En 2024 et 2025, le marché compte autour de 400 ventes par an.
LES RÉGIONS LES PLUS DEMANDÉES
1. PAYS DE LA LOIRE
2. CENTRE VAL DE LOIRE
3. NORMANDIE
4. NOUVELLE-AQUITAINE
5. BRETAGNE
6. BOURGOGNE FRANCHE-COMTÉ
7. AUVERGNE RHÔNE-ALPES
8. PROVENCE
La préservation du patrimoine bâti se double d’une volonté environnementale avec la montée en puissance des activités agricoles, piscicoles ou forestières.
LE MARCHÉ IMMOBILIER DES CHÂTEAUX ET DES DEMEURES ANCIENNES CONNAÎT DEPUIS 2019 UN REGAIN D’ACTIVITÉ, UN PHÉNOMÈNE QUI CONCERNE TOUTES LES RÉGIONS FRANÇAISES ET TOUTES LES GÉNÉRATIONS D’ACHETEURS. CE RETOUR À LA NOTION DE MAISON DE FAMILLE, QUI S’ACCOMPAGNE D’UNE RECHERCHE D’INSCRIPTION DANS L’HISTOIRE ET LE PATRIMOINE, A GRANDEMENT BÉNÉFICIÉ DE LA GÉNÉRALISATION DU TÉLÉTRAVAIL.
Acheter un château, un manoir ou une demeure ancienne, c’est faire le choix d’un art de vivre singulier. C’est préférer les vieilles pierres aux murs en placoplâtre, la perspective d’une allée de platanes à celle d’un boulevard urbain, le silence d’un parc boisé au tumulte des grandes villes.
Ce n’est pas seulement une transaction immobilière, c’est un engagement, alors que les modèles urbains sont remis en question, que le télétravail redéfinit la vie professionnelle et que les questions environnementales bouleversent nos choix de vie. En 2025, on considère qu’environ 1 500 châteaux sont proposés à la vente en France, à des prix oscillant entre 400 000 € pour une gentilhommière à restaurer et 10 millions d’euros voire beaucoup plus pour une demeure historique rénovée. Il est donc possible d’acquérir un château pour le prix d’un appartement parisien de 100 m², moyennant toutefois des charges qui seront sensiblement plus élevées.
« Le nombre de demandes que nous recevons chaque semaine est en augmentation constante depuis 2024, déclare Olivier Brunet, directeur associé de BARNES Propriétés & Châteaux. Autant pour des demeures historiques à remettre en état que pour des propriétés restaurées, dans lesquelles il est possible d’emménager immédiatement. »
Les raisons de ce renouveau sont multiples. Tout d’abord, les taux de crédit, bien qu’ayant remonté depuis le pic d’inflation de 2022/2023, restent historiquement bas pour les projets patrimoniaux. Ensuite, la vie au vert a regagné en popularité, notamment après les confinements de 2020 et 2021, et avec elle l’idée d’un retour à une existence plus durable, plus en phase avec la nature.
Les aides publiques au patrimoine, une spécialité
française, jouent un rôle non négligeable pour soulager
les propriétaires. Les Monuments historiques classés ou
inscrits peuvent notamment bénéficier de subventions pour
les travaux, de déductions fiscales sur les frais d’entretien
et de restauration, voire d’exonérations partielles sur les
droits de succession. Contre certaines contraintes comme
l’accord de la Direction régionale des Affaires culturelles
(DRAC) avant de lancer des travaux ou l’obligation d’ouvrir
à la visite au public à certaines périodes de l’année (infos
sur Anil.org, Fondation-patrimoine.org, Culture.gouv.fr).
PRÉSERVER LE PATRIMOINE BÂTI
« La carotte fiscale peut séduire les investisseurs mais
ceux-ci doivent garder à l’esprit que posséder un château
exige des moyens financiers solides, ajoute Olivier Brunet.
L’entretien annuel d’une telle propriété représente un coût
significatif, notamment en matière de chauffage, de mise
aux normes et de travaux d’isolation. Si la rénovation est
bien menée, il est tout à fait envisageable d’atteindre
un niveau de confort et de performance énergétique
comparable à celui de biens contemporains, tout en
valorisant le caractère patrimonial de l’édifice. Il est
également de plus en plus courant de miser sur les
ressources naturelles de la propriété, à commencer par
le bois et l’eau, en visant l’autonomie énergétique. »
Par ailleurs, les coûts d’entretien peuvent être amortis par
la reprise ou la création d’une activité professionnelle,
notamment para-hôtelière. La vogue de l’éco-tourisme,
la recherche d’expériences authentiques et le succès
des plateformes de location saisonnière type Airbnb
permettent à de nombreux propriétaires de générer
des revenus réguliers. Certains châteaux rénovés – et
bien situés – affichent des taux de rentabilité positifs
grâce à ces activités annexes (mariages, séminaires,
tournages…).
Autre phénomène, la montée en puissance
des activités agricoles, piscicoles ou forestières menées
en marge des projets résidentiels familiaux. À travers
la préservation du patrimoine bâti se joue en effet une
carte majeure, celle de la transition environnementale.
Les propriétaires intègrent désormais la géothermie, des
panneaux solaires (discrets si possible), des matériaux
biosourcés et une gestion durable des espaces naturels.
Des biens – châteaux/manoirs/Moulins
chez BARNES
L’UN DES PLUS ANCIENS CHÂTEAUX DE FRANCE
Perché à 780 mètres d’altitude, ce Monument historique qui surplombe la vallée de la Cère, près d’Aurillac (15) date de l’an 930, ce qui fait de lui l’un des plus anciens châteaux d’Auvergne, voire de France.
Intégralement classé depuis 2000, il constitue un patrimoine architectural unique, comptant un donjon médiéval de pierre volcanique datant du Xe siècle rehaussé au XIII e et remanié au XVe , ainsi qu’un corps de logis Renaissance des XVe et XVII e siècles offrant de vastes pièces de réception, une galerie d’honneur et une chapelle consacrée.
« Il est rarissime de trouver une telle propriété ainsi restaurée, avec des toitures entièrement refaites, sans travaux à prévoir » estime Karine Galibert, consultante BARNES Propriétés & Châteaux Cantal, Lot, Aveyron, et Tarn.
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